IMMOBILIARE
di
LUIGI
ALOISIO
Prova del danno per le infiltrazioni d'acqua nel proprio appartamento
In caso di perdita della disponibilità e del godimento dell'immobile per le infiltrazioni di acqua, il proprietario può provare il danno anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza.
Nella sentenza della Cassazione civile, sez. II, 2.12.2024, n. 30791, è stato affrontato il caso in cui i proprietari di un appartamento avevano convenuto in giudizio i vicini di casa del piano superiore e il condominio, lamentando la presenza di infiltrazioni provenienti dalla sovrastante terrazza di proprietà dei vicini e costituente copertura condominiale. La richiesta dei proprietari aveva a oggetto l'accertamento della responsabilità dei convenuti e la condanna all'eliminazione delle infiltrazioni, oltre al risarcimento dei danni, compresi quelli derivanti dalla mancata utilizzazione dell'immobile.
Il Tribunale accolse le richieste, a eccezione della domanda relativa al danno derivante al mancato utilizzo
dell'immobile. La causa è giunta sino alla Suprema Corte di Cassazione che ha espresso principi in materia di condominio e di prova del danno.
Infatti, secondo l'insegnamento della Cassazione, in tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle
parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall'art. 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. L'art. 1117 c.c. non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene ("Sono oggetto di proprietà comune..."), che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene in capo a un condomino, o a terzi, ovvero attraverso la dimostrazione che, per le sue caratteristiche strutturali, la cosa sia materialmente asservita a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari.
Con riguardo al lastrico solare, questo è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini. Il lastrico, in definitiva, assolve alla primaria funzione di copertura dell'edificio e rientra dunque nel novero delle parti comuni, salva la prova contraria che, però, deve essere fornita in modo chiaro e univoco, attraverso una espressa riserva di proprietà.
La
Corte di Cassazione ha anche ritenuto errata la sentenza impugnata in
relazione alla prova
del danno per il mancato godimento del bene da
parte dell'attrice, per avere la Corte di merito rigettato la domanda
risarcitoria perché l'attrice non avrebbe provato di avere ricevuto
richieste di locazione o di vendita dell'immobile, considerando,
peraltro, che le condizioni dell'immobile sarebbero state già
pregiudicate dal suo stato di degrado.
La Cassazione, al
riguardo, ha affermato che, nell'ipotesi di perdita della
disponibilità e del godimento dell'immobile in conseguenza
dell'attività colposa di terzi, il proprietario è tenuto a provare
la concreta possibilità di godimento perduta e lo specifico
pregiudizio subito, sotto il profilo della perdita di occasioni di
vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello
di mercato. Questa prova, per la Suprema Corte, può essere fornita
anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto
rientranti nella comune esperienza.
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