Avv. Luigi Aloisio

QUESITI

DIRITTO PRIVATO, COMMERCIALE E AMMINISTRATIVO

L'acquirente si può affidare alle sole dichiarazioni del venditore?

È esonerato l'acquirente dal porre in essere indagini sull'immobile compravenduto in presenza di dichiarazioni liberatorie del venditore, operando, però, il principio dell'affidamento in relazione solo ai pesi non apparenti sul bene.

Il caso che si esamina in questo articolo deve indurre il compratore di un bene a non "cullarsi" sulle mere

dichiarazioni del venditore. La Cassazione civile sez. II, con la sentenza del 26.02.2025, n. 5062, è intervenuta per delineare i limiti del principio dell'affidamento dell'acquirente di un immobile in presenza di dichiarazioni liberatorie del venditore.

Nel caso in esame, una società aveva concluso un contratto di compravendita immobiliare avente a oggetto un resede urbano, costituito dal piazzale sul quale affacciavano i negozi, posto tra gli immobili e il sedime stradale. Nel contratto si evidenziava l'esistenza di una servitù di transito pedonale sull'area a favore delle unità immobiliari facenti parte del condominio pure affacciante sul piazzale, ma non si faceva alcun cenno anche a una servitù di transito veicolare. Era emerso, invece, dopo l'acquisto, che il transito sul resede avveniva da parte dei proprietari degli

appartamenti facenti parte del condominio anche con veicoli. La società aveva, quindi, agito nei confronti della venditrice per ottenere la riduzione del prezzo, ex art. 1489 c.c., a causa del deprezzamento dell'immobile acquistato derivante dall'esistenza della servitù di passaggio anche veicolare. In corso di causa, però, è emerso incontestabilmente che il legale rappresentante dell'acquirente ben conosceva la situazione dei luoghi anche in relazione al transito veicolare.

Orbene, l'art. 1489 c.c. garantisce effettivamente il compratore, che potrà chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, per oneri o diritti reali o personali non apparenti, incidenti sul libero godimento della

cosa compravenduta e non dichiarati dal venditore. È altrettanto corretto che, per definire apparente una servitù, occorre che vi siano opere visibili destinate univocamente al suo esercizio. Pertanto, l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione,

con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante.

Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento e il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza. Da detto principio affermato dalla Suprema Corte di Cassazione nel caso in esame, discende che l'acquirente può sì affidarsi alle dichiarazioni espresse nell'atto di vendita dal venditore, ritenendosi esonerato dal compimento delle indagini sulla presenza di pesi, oneri, servitù e quanto altro a favore di terzi e gravanti sull'immobile compravenduto, ma è anche vero che deve essere diligente nell'osservare quelle situazioni di fatto evidenti e pregiudizievoli all'uso esclusivo del bene.