Avv. Luigi Aloisio

QUESITI

IMMOBILIARE

Comodato per esigenze familiari: quando c'è l'obbligo di restituzione?

Il comodato di un immobile destinato alle esigenze familiari non è "precario". Detta qualificazione è rilevante in tema di obbligo di restituzione. Soltanto nel contratto precario, per la restituzione, è sufficiente la semplice richiesta.

Bisogna essere cauti nel concedere un immobile in comodato anche a familiari per evitare difficoltà di

restituzione pur dopo la separazione o divorzio. È importante verificare se un contratto di comodato sia

effettivamente precario. Infatti, in forza dell'art. 1810 c.c., solo se non è stato convenuto un termine o il termine non risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede. Sul comodato destinato alle esigenze familiari si richiamano due importanti sentenze.

La Suprema Corte di Cassazione civile (sez. III, 9.01.2025, n. 573) è intervenuta recentemente, affermando che il comodato di immobile, stipulato per la soddisfazione di esigenze abitative familiari del comodatario, non è precario, perché la determinazione della durata della concessione è desumibile dall'uso convenuto. Ancora la Suprema Corte di Cassazione civile (sez. III, 29.09.2023, n. 27634), che si è espressa su un caso ancora più particolare, ha precisato che il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento anche oltre l'eventuale crisi coniugale.

In applicazione di tale principio, la Suprema Corte, in una fattispecie relativa al comodato di una porzione di mansarda, inizialmente concessa al figlio dei proprietari e da questi destinata a casa familiare dopo il matrimonio e la nascita dei figli, ha confermato la sentenza di merito che aveva negato la restituzione del bene, motivata dalla necessità di destinarlo ad abitazione di una badante e della sua famiglia, sul presupposto, da un lato, che i genitori avevano agito

dopo 10 anni e solo a seguito del divorzio del figlio, e, dall'altro, che la loro abitazione, contando 23 stanze, era in ogni caso idonea a soddisfare il bisogno dedotto.

Infatti, il Codice Civile disciplina due "forme" del comodato:

- il comodato propriamente detto, regolato dagli artt. 1803 e 1809 c.c.;

- il c.d. comodato precario, al quale si riferisce l'art. 1810 c.c., sotto la rubrica "comodato senza determinazione di durata".

Nel caso di cui all'art. 1810 c.c., connotato dalla mancata pattuizione di un termine e dall'impossibilità di desumerlo dall'uso cui doveva essere destinata la cosa, è consentito al comodante di richiedere ad nutum al comodatario il rilascio della medesima cosa.

L'art. 1809 c.c. concerne invece il comodato sorto con la consegna della cosa per un tempo determinato o per un uso che consente di stabilire la scadenza contrattuale. Esso è caratterizzato dalla facoltà del comodante di esigere la restituzione immediata solo in caso di sopravvenienza di un urgente e imprevisto bisogno (art. 1809, c. 2 c.c.).

Si è a lungo discusso in giurisprudenza a quale tipo contrattuale, in assenza di pattuizioni circa il termine finale del godimento, va ricondotto il comodato di immobile che sia stato pattuito per la destinazione dell'immobile a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario. Il contrasto è stato risolto dalle Sezioni Unite della Cassazione con le sentenze nn. 13603/2004 e 20448/2014, in favore della qualificazione di non precarietà del comodato di casa familiare, ma con la precisazione che l'accertamento dell'effettiva volontà delle parti di destinare l'immobile a esigenze della famiglia del comodatario è una valutazione di fatto lasciata al giudice di merito. Pertanto, nel concedere un bene in comodato, l'attenzione deve essere massima.