Avv. Luigi Aloisio

QUESITI

Risarcimento per il compratore per mancanza di certificato agibilità

Nella vendita immobiliare, se il difetto del rilascio del certificato di agibilità è riconducibile alla sola mancata attivazione

della pratica diretta a ottenerne il rilascio, l'inadempimento del venditore non incide sulla commerciabilità del bene, ma

sull'esborso dei relativi oneri.

Con atto di citazione un soggetto acquirente conveniva, davanti al Tribunale, la società venditrice, chiedendo che, in

ordine al contratto di vendita immobiliare concluso tra le parti, fosse accertata l'inadempienza della convenuta

venditrice all'obbligo di consegna del certificato di abitabilità e/o agibilità, con la condanna della società al

risarcimento del danno per la ridotta commerciabilità del bene.

Il Tribunale adito dichiarava l'inadempimento della società convenuta e, per l'effetto, condannava la società al

pagamento, in favore dell'acquirente, a titolo risarcitorio, della somma di 28.000 euro, oltre interessi legali dalla

domanda al soddisfo.

La società venditrice proponeva appello e la Corte d'Appello lo rigettava e, per l'effetto, confermava integralmente la

pronuncia impugnata.

Avverso la sentenza d'appello proponeva ricorso la società e la Cassazione civile, sez. II, pronunciava la sentenza

22.04.2025, n.10449, accogliendo l'impugnazione. Infatti, qualora il difetto del rilascio del certificato di

agibilità sia riconducibile a una carenza meramente formale, ossia alla mancata attivazione della pratica

amministrativa diretta a ottenerne il rilascio, e non già a carenze di natura sostanziale, strutturali e funzionali (sanabili o

insanabili), ossia alla mancanza dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza o inerenti al risparmio energetico,

l'inadempimento imputabile al venditore, ai sensi dell'art. 1477, c. 3 c.c., consistente nell'omissione dell'obbligo di

rilasciare il relativo documento, non incide sulla commerciabilità del bene (in senso proprio), bensì sulla sola

necessità di doverne curare la pratica, con esborso unicamente dei relativi oneri.

Sicché il bene ha un'oggettiva attitudine a soddisfare le aspettative dell'acquirente, ma difetta l'espletamento della

pratica amministrativa atta al conseguimento del documento relativo all'agibilità, allo scopo di consentire al medesimo

acquirente di rendere "commerciabile" il cespite acquistato. Siffatta deficienza attiene a un aspetto meramente

formale e non influisce, per definizione, sulla funzione economico-sociale del bene alienato, la cui identità, sul piano

statico e dinamico, corrisponde esattamente all'oggetto della pattuizione. Tanto chiarito, ai sensi dell'art. 1477, ultimo

comma c.c., il venditore deve consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta,

obbligo ex lege tra cui rientra anche quello relativo alla consegna del certificato di agibilità.

Tuttavia, in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità

configura alternativamente:

1) l'ipotesi di vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili;

2) l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate

siano sanabili;

3) l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore, ma non di

risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo

nella conclusione della relativa pratica amministrativa.

Pertanto, a fronte di detta carenza documentale, può essere proposta domanda di esatto adempimento,

sempreché l'acquirente non ne fosse a conoscenza e, di conseguenza, non l'abbia espressamente accettata.