Avv. Luigi Aloisio

QUESITI

Quando l’inquilino non paga l’affitto

Definizioni

Locazione

L’art. 1571 Codice Civile fornisce la nozione di locazione,

definendola come il contratto col quale una parte si obbliga

a far godere all’altra una cosa mobile o immobile

per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo

(detto canone).

Canone

È generalmente rappresentato da una somma di denaro,

ma può consistere anche in un’attività lavorativa in favore

del locatore (colui che affitta) o da qualunque altra

utilità apprezzabile per chi la riceve. La scadenza della

prestazione può essere mensile, trimestrale, annuale;

non vi è una previsione prestabilita, ma viene lasciata

alla determinazione delle parti.

Locazione ad uso abitativo

Contratto con il quale il locatore si obbliga, verso un determinato

corrispettivo, a fare godere al conduttore o locatario

un immobile allo scopo di abitarlo per un periodo

concordato dalle parti o dalla legge.

Oneri accessori

Sono interamente a carico del conduttore (colui che è in

affitto), salvo patto contrario, le spese relative al servizio

di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione

dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia

elettrica, del riscaldamento e del condizionamento

dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché

alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il

servizio di portineria sono a carico del conduttore nella

misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto

una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro

2 mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il

conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica

delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione. Il

conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti

giustificativi delle spese effettuate.

Se l’inquilino non paga l’affitto

Gravità dell’inadempimento

Per le locazioni ad uso abitativo, in forza dell’art. 5

L. 392/1978, il mancato pagamento del canone decorsi

20 giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato

pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori

quando l’importo non pagato superi quello di 2 mensilità

del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi

dell’art. 1455 c.c. La fissazione dei criteri, predeterminati

dalla legge per stabilire che l’inadempimento è grave, costituisce

un’importante facilitazione, perché consente al

giudice di evitare accertamenti sul presupposto dell’inadempimento

e soprattutto non consente difformità nelle

valutazioni dei giudici di merito.

Rimedi avverso l’inadempimento:

1. È possibile inviare una lettera di messa in mora, ai

sensi dell’art. 1219 c.c., e, in caso di ulteriore mancato

pagamento, si può agire giudizialmente per il recupero

di quanto dovuto dal conduttore, attraverso un ordinario

giudizio o la richiesta di un decreto ingiuntivo. In

quest’ultimo caso, il giudice, con decreto motivato da

emettere entro 30 giorni dal deposito del ricorso, ingiunge

all’altra parte di pagare nel termine di 40 giorni,

con l’espresso avvertimento che nello stesso termine

può essere fatta opposizione e che, in mancanza di

opposizione, si procederà a esecuzione forzata.

2. In alternativa, si può procedere alla risoluzione del

contratto di locazione, ma è necessario che l’inadempimento

del conduttore sia grave.

Sfratto

Il locatore può ricorrere alla procedura di sfratto per morosità

quando il locatore medesimo intende ottenere il

rilascio dell’immobile a causa del mancato pagamento da

parte del conduttore. Il procedimento si svolge attraverso

2 fasi distinte:

- 1ª fase (necessaria): è introdotta da un’intimazione

con contestuale citazione in giudizio del conduttore

e richiesta di pagamento del dovuto. Questa fase può

concludersi con l’emissione dell’ordinanza di convalida;

- 2ª fase (eventuale): consegue all’opposizione proposta

dal conduttore. Questa fase conclude con la pronuncia

di una sentenza. A seguito dell’opposizione, diventa

obbligatorio il tentativo di mediazione presso un organismo

a ciò abilitato.

L’art. 55, c. 2 L. 392/1978 prevede che il conduttore, in

condizioni di difficoltà, può chiedere un termine non superiore

a 90 giorni per adempiere (cosiddetto termine di

grazia).

Il conduttore, in ogni caso, può sanare la morosità versando

quanto da lui dovuto in corso di giudizio. Infatti,

per ottenere la convalida dello sfratto il locatore deve dichiarare

che la morosità persiste.

Prescrizione

L’azione diretta ad ottenere il canone di locazione si prescrive

entro 5 anni decorrenti da ogni loro scadenza.

Locazione commerciale

Con la locazione commerciale il locatore concede in godimento

al conduttore, per una durata determinata, un immobile

che deve essere destinato ad attività economiche.

Può riguardare, quindi, negozi, uffici, locali commerciali,

magazzini (nel qual caso si avrà la classica locazione

commerciale) o alberghi e strutture ricettive.

Anche per le locazioni di tipo non abitativo, sono a carico

del conduttore gli oneri accessori, costituiti in particolare

dalle spese per determinati servizi goduti dal medesimo

conduttore.

Mancato pagamento

Il mancato pagamento da parte del conduttore di alcune

mensilità del canone di locazione non comporta automaticamente

la risoluzione del contratto per inadempimento.

Solo se l’inadempimento non ha scarsa rilevanza,

il locatore può agire in giudizio per chiedere la restituzione

o il rilascio dell’immobile, altrimenti può chiedere

esclusivamente il pagamento dei canoni arretrati. Spetta

al giudice verificare se l’inadempimento è stato grave o

di scarsa importanza, valutando la sua idoneità a ledere

in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore, a

determinare uno squilibrio tra le prestazioni e a ostacolare

la prosecuzione del rapporto. Anche per le locazioni

commerciali, se il locatore agisce chiedendo lo sfratto

del conduttore, questi ha diritto a chiedere il cosiddetto

termine di grazia. La prescrizione è sempre di 5 anni a

decorrere dalle singole scadenze.

Differenze con la locazione abitativa

Per ottenere la risoluzione per inadempimento nella locazione

commerciale, la “non scarsa importanza”, ai sensi

dell’art. 1455 c.c., non è prefissata dal legislatore.

È, dunque, importante sottolineare che, mentre per le

locazioni abitative il parametro è fisso, perché ci sia la

risoluzione per inadempimento nella locazione commerciale

la morosità è tendenzialmente lasciata alla valutazione

caso per caso del giudice.

Naturalmente, bisogna prestare particolare attenzione,

ad esempio, alle ipotesi in cui il locatore ha accettato pagamenti

a singhiozzi o in maniera ritardata.

Risarcimento danni per ritardato

rilascio dell’immobile

Sia per le locazioni per uso abitativo, sia per le locazioni

ad uso commerciale è dubbio se il locatore possa chiedere

anche i danni per ritardato rilascio dell’immobile. Probabilmente

la questione verrà decisa dalle Sezioni Unite

della Suprema Corte di Cassazione. Più in dettaglio, in

relazione alla risoluzione per inadempimento della locazione

di immobili da parte del conduttore, è controverso

se sia configurabile e, in caso positivo, in quali termini,

un risarcimento del danno successivo al rilascio, commisurato

ai canoni che il locatore avrebbe potuto percepire

fino alla scadenza del contratto. Sul punto si dà atto di

un contrasto tutto interno alla giurisprudenza di legittimità.

Secondo il primo orientamento, “più risalente e

tendenzialmente prevalente”, il locatore, il quale “abbia

chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto

di locazione per inadempimento del conduttore, ha

diritto anche al risarcimento del danno per l’anticipata

cessazione del rapporto, da individuare nella mancata

percezione dei canoni concordati fino al reperimento di

un nuovo conduttore, ed il cui ammontare è riservato

alla valutazione del giudice di merito sulla base di tutte

le circostanze del caso concreto”. Secondo altro

orientamento, “in ipotesi di risoluzione del

contratto di locazione per inadempimento

del conduttore, intervenuto il rilascio

del bene locato, la mancata percezione

da parte del locatore dei canoni

che sarebbero stati esigibili fino alla

scadenza convenzionale o legale del

rapporto, ovvero fino al momento in

cui il locatore stesso conceda ad altri

il godimento del bene con una nuova

locazione, non configura di per sé

un danno da “perdita subita”, né un

danno da “mancato guadagno”.